SCPI démembrement

Investir en SCPI en démembrement permet de détenir l'usufruit ou la nue-propriété des parts !

Qu'est ce qu'une SCPI ?

SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement immobilier. Il s’agit d’une structure ayant pour vocation particulière de se constituer un patrimoine immobilier locatif. Toutes les SCPI ouvertes à la souscription sont gérées par des sociétés de gestion. Ce sont elles qui se chargent du versement des dividendes aux associés, et cela a lieu tous les trimestres.  

Comprendre le démembrement ​

Le démembrement de propriété est une opération immobilière consistant à scinder la pleine propriété de tout bien immobilier en nue-propriété et usufruit. Il est tout à fait envisageable d’acheter en démembrement temporaire ou viager. Chacun des deux cas présente des avantages indéniables. L’usufruitier et le nu-propriétaire devront juste se mettre d’accord sur la durée du démembrement temporaire.

Nue-propriété

Droit permettant à son titulaire de disposer du bien immobilier démembré. Il n’est pas autorisé à le louer ni à le vendre sans l’accord de l’usufruitier. La pleine propriété revient au nu-propriétaire une fois la période de démembrement terminée . S’il s’agit d’un démembrement viager, le décès de l’usufruitier marque la fin de l’opération.

Usufruit ​

Le droit d’usufruit permet à son titulaire d’utiliser un bien immobilier sans en être vraiment propriétaire. L’usufruitier peut également encaisser les loyers issus de la location du bien démembré jusqu’à la fin du contrat de démembrement. Il n’a pas le droit de le vendre ni de procéder à sa destruction sans l’accord du nu-propriétaire.

Cas particulier du démembrement de SCPI

L’achat de parts de SCPI en démembrement temporaire constitue une option envisageable pour investir dans l’immobilier d’entreprise à moindre coût. En général, la durée d’une telle opération est comprise entre 5 à 10 ans. Durant toute cette période, l’usufruitier perçoit les revenus (sous forme de dividendes) générés par le placement. Le nu-propriétaire, de son côté, devra attendre la fin de l’usufruit pour en bénéficier.

Les différents types de démembrement

Le démembrement viager

Principe du démembrement viager en SCPI

Son principe est simple. Tout d’abord, l’épargnant acquiert des parts de SCPI en démembrement viager en tant que nu-propriétaire. Il devra ensuite attendre la mort de l’usufruitier pour récupérer la pleine propriété des parts. C’est seulement à partir de ce moment précis qu’il pourra encaisser les revenus distribués par le gestionnaire de la SCPI.

Bien sûr, il peut choisir de céder les parts s’il le souhaite. En ce qui concerne la valeur des parts à la fin du démembrement viager en SCPI, elle dépend de l’âge de l’usufruitier lors de la souscription

Dans quels cas démembrer en viager ?

Le démembrement viager en SCPI peut être utilisé pour préparer la transmission d’un patrimoine à ses enfants. Dans cette circonstance, les parents conservent l’usufruit de la part et perçoivent les revenus jusqu’à la fin de l’opération. La nue-propriété reviendra donc aux enfants.

Il est tout à fait envisageable de céder un bien immobilier démembré en déplaçant le démembrement des parts en SCPI. Les parents peuvent également choisir de garder l’usufruit des parts de SCPI et de faire une donation afin d’alléger les droits de succession après leur décès.

Barème fiscal CGI (article 669 du CGI)

Il existe un barème fiscal du démembrement viager dans l’article 669 du code général des impôts (CGI). Il permet de déterminer la valeur des parts en SCPI après le décès de l’usufruitier. Il varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la souscription. Plus d’informations dans le tableau ci-après :

Valeur de l’usufruit
Valeur de la nue-propriété
21 à 30 ans 80%
31 à 40 ans 70%
41 à 50 ans 60%
51 à 60 ans 50%
61 à 70 ans 40%
71 à 80 ans 30%
81 à 90 ans
20%
Plus de 90 ans
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
10%

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Le démembrement temporaire de propriété

Principe du démembrement temporaire

Le démembrement temporaire de propriété consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier (ou de parts de SCPI) pendant une durée déterminée à l’avance. L’opération prend fin à l’expiration du temps fixé par l’usufruit, et le nu-propriétaire récupère l’intégralité de la pleine propriété du bien démembré. 

Le démembrement temporaire de propriété dure généralement entre 10 à 15 ans. Mais la durée de cette opération immobilière astucieuse peut aller jusqu’à 25 ans. Dans certaines circonstances, elle peut être raccourcie à 3 ans seulement. Dans tous les cas, la pleine propriété peut être transférée au nu-propriétaire avant le décès de l’usufruitier.

Clés de démembrement : Exemple avec la SCPI Corum

Les parts de SCPI peuvent donc être démembrées. La SCPI Corum est l’une des meilleures SCPI accessibles en démembrement temporaire. Grâce à ce mode d’acquisition, les épargnants bénéficient d’un prix de souscription réduit. Il est en effet réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Les clés de démembrement dépendent en général du rendement prévisionnel de toute SCPI de rendement. Mais la durée de l’opération peut également modifier la donne. D’un point de concret, la part du nu-propriétaire sera plus faible au cas où le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) prévisionnel de la SCPI est élevé. Inversement, s’il est faible, la part de l’usufruitier sera plus importante.

Les principaux avantages du démembrement

Acheter des parts de SCPI ou un bien immobilier en démembrement apporte de nombreux avantages aux propriétaires.

L’absence de risque locatif

Le risque locatif est inexistant dans le cadre d’un démembrement en SCPI (temporaire ou viager). Effectivement, la gestion locative du bien démembré est confiée à un gestionnaire immobilier qualifié. C’est lui qui va sélectionner le ou les locataires et percevoir les loyers versés par ces derniers. La société de gestion s’occupe également de l’entretien du bien démembré.
En ce qui concerne les charges et la fiscalité des revenus locatifs, elles sont assumées par l’usufruitier, et cela pendant toute la période du démembrement (entre 10 à 15 ans).

L’absence de gestion

Le démembrement de propriété en SCPI constitue un moyen avantageux pour diminuer les risques locatifs (loyers impayés). Mais comme il a déjà été mentionné, cette opération permet aussi de se décharger de la gestion locative du bien démembré. C’est le gestionnaire immobilier qui s’en occupe. Il peut chercher des locataires et se charger de la perception des loyers ainsi que de l’entretien du bien. L’usufruitier devra bien entendu déclarer les revenus fonciers dégagés par son placement.

Un outil de défiscalisation

Le démembrement de propriété constitue un outil de défiscalisation particulièrement intéressant. Seuls 50 ou 60 % de la valeur du bien démembré sont à la charge du nu-propriétaire. Tout dépend bien entendu de la durée de l’opération. Le nu-propriétaire peut d’ailleurs récupérer la pleine propriété sans frais ni impôt à la fin du démembrement (temporaire ou viager). L’usufruitier, de son côté, devra déclarer les revenus fonciers générés jusqu’à la fin de l’opération. La bonne nouvelle c’est qu’il pourra déduire de ses revenus son déficit foncier (surtout s’il s’agit d’un démembrement en SCPI).

Une rentabilité attractive

La rentabilité est aussi l’une des raisons motivant certains épargnants à investir en démembrement en SCPI temporaire ou viager. Bien sûr, seul l’usufruitier perçoit des revenus locatifs pendant la durée de cette opération immobilière. Si le nu-propriétaire est d’accord, il peut procéder à la vente des parts démembrées. En optant pour un placement en SCPI, tout épargnant pourra ainsi profiter d’un rendement atteignant les 6 %, voire plus.