Le démembrement de propriété est une opération immobilière particulièrement avantageuse. Il s’adresse à tous les profils d’investisseurs (primo-accédant, seniors, etc.). Il faudra bien entendu comprendre le principe de ce mode d’acquisition avant toute prise de décision. Une chose est sûre, les avantages qu’il offre sont bel et bien réels. Mais il y a de même quelques contraintes à prendre en compte.
Nue-propriété
Fonctionnement de la nue-propriété
Pour rappel, le démembrement de propriété consiste à séparer (temporairement) l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Le nu-propriétaire est celui qui acquiert les murs du bien. Mais ce dernier ne dispose pas du droit d’habiter le logement ni du droit de percevoir ses fruits (loyers). Le nu-propriétaire peut vendre ou donner le bien immobilier, à condition d’en informer l’usufruitier.
Presque tous les profils d’investisseurs peuvent acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier situé en France. Évidemment, l’âge de l’habitat ne change pas la donne. Même s’il s’agit d’une maison ancienne, il est toujours possible d’acquérir la nue-propriété. Il faudra juste respecter les droits de l’usufruitier jusqu’à la fin du démembrement (temporaire ou viager).
Quels sont les profils investisseurs concernés?
En général, tout le monde peut investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier. Mais cette opération immobilière s’adresse particulièrement aux épargnants désireux d’investir dans la pierre sur le long terme. L’investissement en nue-propriété peut durer jusqu’à 20 ans, et pendant toute cette période, le nu-propriétaire ne touchera pas des revenus (loyers).
La fiscalité d’un investissement en nue-propriété
L’investissement en nue-propriété permet de bénéficier d’une fiscalité adoucie. Comme on le sait déjà, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer durant la période de démembrement du bien immobilier. De ce fait, il n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu (IR). Malheureusement, ce n’est pas le cas de l’usufruitier. Celui-ci doit déclarer les revenus fonciers dégagés par le placement.
Il est tout à fait envisageable d’investir dans la nue-propriété immobilière en utilisant l’effet de levier du crédit immobilier. Grâce à cela, la déduction des intérêts d’emprunt est possible. Mais il y a une condition à respecter, le nu-propriétaire doit disposer de revenus fonciers.
Les contraintes
En général, les contraintes liées à la gestion d’un bien démembré sont à la charge de l’usufruitier. Il s’agit plus précisément des travaux et des vacances locatives. Le nu-propriétaire, de son côté, doit respecter les droits de l’usufruitier. En d’autres mots, il n’a pas le droit d’intervenir dans la location du bien démembré. Mais il peut le donner, le détruire ou le vendre s’il le souhaite.
Les avantages
- Achat d’un bien immobilier à prix décoté
La nue-propriété permet à son titulaire d’investir dans la pierre à moindre coût. Effectivement, le prix d’acquisition du bien démembré est réparti équitablement entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le seul inconvénient c’est qu’il devra renoncer aux revenus tirés de la location du bien jusqu’à la fin de l’opération. Et il n’a pas le droit d’y vivre tant que l’usufruitier est toujours vivant (démembrement viager).
- Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
D’un point de vue fiscal, le nu-propriétaire d’un bien immobilier n’est pas assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). La raison est simple, c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus locatifs tout au long de la période de démembrement (entre 10 à 20 ans). Le nu-propriétaire bénéficie donc d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière.
- Récupération de la pleine propriété
Il est vrai que le nu-propriétaire n’a pas le droit de vivre dans le bien démembré ni de le louer. Malgré cela, il récupère automatiquement la pleine propriété à la fin d’un démembrement temporaire. La même règle s’applique pour un investissement en SCPI en démembrement temporaire. S’il s’agit d’un démembrement viager, le nu-propriétaire devra attendre le décès de l’usufruitier pour bénéficier de cette possibilité. Il pourra ensuite louer ou loger dans le bien immobilier.
Usufruit
Fonctionnement de l’achat en usufruit
Le titulaire de l’usufruit d’un bien immobilier ou d’un terrain est libre de l’utiliser comme bon lui semble. En clair, il peut le mettre en location ou l’occuper. En ce qui concerne les clés de répartition, elles permettent de déterminer la valeur retenue pour la nue-propriété et celle de l’usufruit. L’usufruitier n’a pas le droit de vendre le bien démembré.
En général, le démembrement prend fin après une période de 15 à 20 ans. Elle est fixée à l’avance par les deux parties. À noter que le droit d’usufruit peut être détenu par une personne physique ou morale. Dans le deuxième cas, ce sont des sociétés ou des organismes qui s’occupent de la gestion du bien.
Quels sont les profils investisseurs concernés?
En général, toutes les catégories d’investisseurs peuvent détenir l’usufruit d’un bien ou d’un terrain. Mais cette opération s’adresse particulièrement aux personnes (physiques ou morales) désireuses de percevoir des revenus réguliers. C’est l’usufruitier qui encaisse les loyers versés par le ou les locataires jusqu’à la fin du démembrement. Il pourra utiliser le capital cumulé pour financer les études de ses enfants ou petits-enfants, par exemple.
La fiscalité rattachée à l’usufruit
Il convient de souligner que l’usufruitier est attaché à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Il devra déclarer ses revenus fonciers au FISC. Ceux-ci sont issus de la location du bien immobilier démembré. La taxe foncière est aussi à la charge de l’usufruitier, et il doit la payer tous les ans, sans oublier la taxe d’habitation.
L’usufruitier ne peut pas y échapper s’il occupe le logement au 1er janvier de l’année en cours. Les travaux de réparation et l’entretien du bien sont également à la charge de l’usufruitier. Il devra d’ailleurs effectuer un état des lieux du logement ou de l’appartement et faire un inventaire des meubles qui s’y trouvent avant de l’occuper.
Les contraintes
L’usufruitier supporte les contraintes liées à la gestion du bien démembré. Il s’agit plus précisément de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de la fiscalité (IFI). En ce qui concerne les gros travaux à entreprendre dans un bâtiment, ils sont à la charge du nu-propriétaire. L’usufruitier devra bien entendu respecter ses droits.
Les avantages
- Constituer son patrimoine
Le démembrement de propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. De plus, cette opération permet de bénéficier d’une fiscalité adoucie. En donnant de son vivant la nue-propriété d’un bien immobilier démembré à ses enfants, les abattements fiscaux applicables sont très avantageux. Il faudra juste conserver l’usufruit pour continuer à percevoir les fruits (loyers) du bien.
- Préparer sa retraite
Les loyers versés par les locataires d’un bien démembré peuvent être utilisés pour se constituer une épargne retraite. Bien entendu, seul l’usufruitier peut jouir de cet avantage. Afin d’éviter les risques locatifs tels que les loyers impayés et les vacances locatives, il vaut mieux confier la gestion du bien démembré à un professionnel qualifié.
- Profiter de revenus réguliers à terme
Donc, seul l’usufruitier perçoit des revenus locatifs tout au long de la période de démembrement (temporaire ou viager). Au terme de cette opération immobilière, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. À partir de ce moment, il pourra mettre en location le bien immobilier et encaisser des loyers réguliers. La somme d’argent récoltée peut être utilisée, entre autres, pour financer les études supérieures de ses enfants ou petits-enfants. La vente de la maison ou de l’appartement constitue aussi une option envisageable.