Le démembrement de propriété reste l’un des principaux modes de souscription de parts de SCPI. En terme de fiscalité, il s’avère très avantageux, à condition de faire des choix judicieux. Il faut passer par différentes étapes indissociables pour prétendre aux avantages de cette solution d’investissement.
Petit rappel sur le principe du démembrement de parts de SCPI
Tout comme les biens immobiliers, les parts de SCPI peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété. En d’autres mots, les droits afférents à la valeur de la pleine propriété seront répartis équitablement entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Fixée par la société de gestion, la durée d’un démembrement de parts est généralement temporaire (entre 3 et 20 ans).
En principe, le démembrement de SCPI consiste à séparer temporairement l’usufruit et la nue-propriété des parts souscrites. Il ne s’achèvera qu’à la fin du contrat de démembrement. Pendant toute sa durée de vie, les dividendes reviennent de plein droit au détenteur de l’usufruit. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne touche aucun revenu.
Lors de la souscription, l’épargnant peut choisir entre deux options : acquérir la pleine propriété des parts ou investir en nue-propriété. La première alternative permet de jouir d’une décote sur le prix acquéreur. Il devient ainsi possible de souscrire plusieurs parts, tout en limitant le coût de son investissement.
Bon à savoir, le démembrement de parts de SCPI peut se faire ultérieurement, c’est-à-dire après la souscription. Il suffit pour cela de remplir un formulaire de don manuel CERFA 11278.
Fiscalité : comment investir dans une SCPI éligible au démembrement sans être imposé ?
Vu que seul l’usufruitier perçoit les dividendes trimestriels versés par la SCPI. Il doit s’acquitter de l’impôt sur les revenus fonciers générés par ses parts de SCPI. Dans la plupart des cas, il paye l’intégralité des charges y afférentes. Le nu-propriétaire y échappe systématiquement. Il pourra ainsi réduire considérablement son imposition pendant la durée du démembrement.
La meilleure stratégie à adopter, dans le cadre d’un investissement en SCPI en démembrement, consiste à acquérir la nue-propriété des parts. En se privant de revenus immédiats, l’épargnant saisit l’opportunité d’échapper à l’IFI (ou l’impôt sur la fortune immobilière). C’est déjà un avantage fiscal non négligeable, notamment pour les investisseurs lourdement imposés.
L’usufruit est généralement détenu par un tiers. Bien souvent, il s’agit d’une personne morale. Elle bénéficie d’un prix décoté à la souscription, lui permettant de décupler le rendement de son placement. Il sera relativement faible par rapport à une souscription en pleine propriété.
Où trouver des SCPI démembrables ?
Actuellement, il est plus facile d’acheter des parts de SCPI sur Internet. La plupart d’entre elles sont éligibles au démembrement de propriété. Les modalités de souscription sont dématérialisées, et par conséquent, plus simples à effectuer. Il suffit, en général, de remplir un petit formulaire de souscription sur une plateforme de commercialisation de parts de SCPI.
A la souscription de parts de SCPI, le démembrement de propriété devrait figurer parmi les solutions d’investissement proposées par une plateforme dédiée. Il en va de même pour l’achat au comptant, à crédit et la souscription via un contrat d’assurance-vie. Bien entendu, chaque mode d’acquisition présente ses propres avantages.
